Imóveis e registro
Registro de imóveis
Atos de registro e averbação que tornam a situação jurídica do imóvel pública, oponível a terceiros e apta a circular.
Condução dos atos registrais do imóvel: registro de aquisição, averbações, ônus, cancelamentos e resposta a exigências.
O que é
Entendendo o procedimento
O registro de imóveis é a serventia responsável por concentrar, na matrícula, tudo o que afeta a situação jurídica do bem: aquisições, ônus, restrições, construções e alterações de descrição. É a matrícula que revela quem é o proprietário perante terceiros.
Cada documento apresentado passa por qualificação registral, um exame de legalidade que pode resultar em registro, em exigências a cumprir ou em recusa fundamentada. Responder tecnicamente a essas exigências evita perda de prioridade e retrabalho.
Além do registro de aquisições, a serventia pratica averbações que atualizam a matrícula, como mudança de estado civil do titular, construção, cancelamento de garantia quitada e alterações de descrição já aprovadas.
Quando se aplica
Situações em que este caminho costuma ser avaliado
- Registro de escritura de compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento
- Registro de garantias reais e de contratos de financiamento imobiliário
- Averbação de construção, demolição, unificação ou desmembramento aprovados
- Cancelamento de ônus quitados ou extintos
- Cumprimento de exigências formuladas em protocolo anterior
Cada procedimento depende dos documentos disponíveis e da concordância dos envolvidos. É possível descrever a situação para verificar quais vias são viáveis.
Requisitos e documentos
O que normalmente é necessário
- Título hábil: escritura pública, instrumento particular com força de escritura ou documento previsto em lei
- Matrícula atualizada e conferência da cadeia dominial
- Comprovação do imposto de transmissão e demais tributos aplicáveis
- Documentos pessoais e certidões exigidas pela serventia conforme o ato
- Documentos municipais e técnicos, nas averbações que dependem de aprovação
A relação acima é indicativa. Exigências, formalidades e documentos complementares variam conforme o cartório, o registro, o órgão competente e a norma local aplicável, e precisam de conferência atualizada no caso concreto.
Passo a passo geral
Como o trabalho costuma se organizar
- Etapa 1
Conferência prévia do título
Análise do documento e da matrícula antes do protocolo, para antecipar exigências previsíveis.
- Etapa 2
Protocolo
Apresentação do título na serventia competente, o que estabelece a prioridade do pedido.
- Etapa 3
Qualificação registral
Exame de legalidade pelo oficial, que pode registrar, exigir complementações ou recusar de forma fundamentada.
- Etapa 4
Cumprimento de exigências
Obtenção dos documentos apontados e reapresentação dentro do prazo de vigência do protocolo.
- Etapa 5
Registro e certidão
Praticado o ato, emite-se certidão atualizada da matrícula para conferência e uso posterior.
Impedimentos e limites
Situações que costumam exigir o Judiciário
- Título com vício formal, descrição incompatível ou falta de documento essencial
- Indisponibilidade de bens, penhora ou restrição que impeça o ato pretendido
- Divergência entre a matrícula e a realidade física que exija retificação prévia
- Discussão judicial sobre a titularidade ou sobre a validade do título apresentado
Participantes e papéis
Quem participa e o que cada um faz
Apresentante
Quem protocola o título e responde pelas complementações solicitadas.
Oficial registrador
Qualifica o título e decide sobre o registro ou a averbação.
Advogado
Analisa exigências, avalia sua pertinência e organiza a resposta técnica ou o questionamento cabível.
Tabelionato de origem
Pode precisar retificar ou complementar o título lavrado.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre registro de imóveis
Procedimentos relacionados
Outros caminhos que costumam se conectar a este
Escrituras públicas
Formalização de negócios por escritura pública: compra e venda, doação, permuta, procurações, pactos e declarações.
Regularização e saneamento do registro de imóveis
Saneamento de matrículas com pendências: construções não averbadas, cadeia incompleta e restrições que travam a negociação.
Retificação de registros
Correção de dados incorretos ou desatualizados em matrículas e assentos, com prova documental e qualificação registral.
Hipotecas e alienações fiduciárias
Constituição e registro de garantias reais sobre imóveis, com atenção à eficácia perante terceiros e ao cancelamento após a quitação.
Verificar a viabilidade no caso concreto
Envie um resumo da situação e a relação de documentos já reunidos para uma leitura preliminar das alternativas aplicáveis.
Conteúdo informativo. A escolha da via adequada depende da análise dos fatos, documentos e normas aplicáveis. Não há promessa de resultado.
Dr. José Ricardo Adam — OAB/SP 400.322