Atos notariais e documentos
Escrituras públicas
Instrumento notarial que dá forma pública a negócios jurídicos, com qualificação das partes, leitura do conteúdo e fé pública do tabelião.
Formalização de negócios por escritura pública: compra e venda, doação, permuta, procurações, pactos e declarações.
O que é
Entendendo o procedimento
A escritura pública é o ato lavrado por tabelião de notas que documenta a vontade das partes com fé pública. Em determinados negócios ela é exigida por lei, especialmente na transmissão de direitos reais sobre imóveis acima do valor legalmente definido; em outros, é adotada por segurança.
O tabelião verifica identidade, capacidade e poderes de representação, examina a documentação do bem ou do direito envolvido, lê o instrumento às partes e colhe as assinaturas. Esse controle prévio reduz riscos de nulidade e de discussão posterior sobre o conteúdo do acordo.
A escritura, por si, não transfere a propriedade imobiliária: a transmissão se aperfeiçoa com o registro na matrícula do imóvel. Já em outros negócios, o próprio instrumento produz os efeitos pretendidos entre as partes.
Quando se aplica
Situações em que este caminho costuma ser avaliado
- Compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento de imóveis
- Procurações com poderes para atos que exigem forma pública
- Pactos antenupciais e ajustes patrimoniais entre cônjuges e conviventes
- Declarações, renúncias, cessões e reconhecimentos que exijam segurança formal
- Negócios entre partes que desejam controle prévio de legalidade e prova robusta
Cada procedimento depende dos documentos disponíveis e da concordância dos envolvidos. É possível descrever a situação para verificar quais vias são viáveis.
Requisitos e documentos
O que normalmente é necessário
- Documentos pessoais e de estado civil de todos os participantes e representantes
- Documentos do bem ou do direito: matrícula atualizada, certidões e comprovantes fiscais
- Comprovação de poderes de representação, quando houver procurador ou pessoa jurídica
- Recolhimento dos tributos incidentes sobre o negócio, conforme o ente competente
- Certidões pessoais e do imóvel exigidas pelo tabelionato conforme o ato
- Minuta com as condições acordadas, preferencialmente revisada por advogado
A relação acima é indicativa. Exigências, formalidades e documentos complementares variam conforme o cartório, o registro, o órgão competente e a norma local aplicável, e precisam de conferência atualizada no caso concreto.
Passo a passo geral
Como o trabalho costuma se organizar
- Etapa 1
Definição do negócio
Identificar o ato adequado ao objetivo das partes e os efeitos jurídicos pretendidos.
- Etapa 2
Instrução documental
Reunir certidões, documentos do bem e comprovantes fiscais, verificando pendências antes do agendamento.
- Etapa 3
Elaboração da minuta
Redigir cláusulas sobre preço, forma de pagamento, entrega, garantias, responsabilidades e condições.
- Etapa 4
Lavratura e assinatura
Comparecimento ao tabelionato, leitura do instrumento, esclarecimentos e assinatura pelas partes.
- Etapa 5
Registro e providências posteriores
Apresentação ao registro competente e atualização dos cadastros fiscais e administrativos.
Impedimentos e limites
Situações que costumam exigir o Judiciário
- Indisponibilidade, penhora ou restrição que impeça a livre disposição do bem
- Dúvida sobre a capacidade das partes ou sobre os poderes do representante
- Divergência entre a descrição do imóvel na matrícula e a realidade física
- Litígio em curso sobre a titularidade ou sobre a validade do negócio pretendido
Participantes e papéis
Quem participa e o que cada um faz
Partes contratantes
Manifestam a vontade e assumem as obrigações previstas no instrumento.
Advogado
Estrutura o negócio, revisa a minuta e antecipa riscos contratuais e fiscais.
Tabelião de notas
Qualifica as partes e os documentos, lavra e confere fé pública ao ato.
Registro competente
Recebe o traslado para registro ou averbação, quando exigido.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre escrituras públicas
Procedimentos relacionados
Outros caminhos que costumam se conectar a este
Registro de imóveis
Condução dos atos registrais do imóvel: registro de aquisição, averbações, ônus, cancelamentos e resposta a exigências.
Ata notarial
Documento em que o tabelião narra fatos que presenciou ou constatou, inclusive em meio digital, com fé pública.
Autenticação de documentos e reconhecimento de firmas
Conferência de cópias e verificação de assinaturas em tabelionato, condição frequente para registros e atos perante órgãos públicos.
Inventário e partilha extrajudicial
Escritura pública de inventário e partilha para herdeiros capazes e concordes, com assistência de advogado.
Verificar a viabilidade no caso concreto
Envie um resumo da situação e a relação de documentos já reunidos para uma leitura preliminar das alternativas aplicáveis.
Conteúdo informativo. A escolha da via adequada depende da análise dos fatos, documentos e normas aplicáveis. Não há promessa de resultado.
Dr. José Ricardo Adam — OAB/SP 400.322