Imóveis e registro
Adjudicação compulsória extrajudicial
Caminho registral para obter a escritura e a transferência da propriedade quando o compromisso de compra e venda foi cumprido e o vendedor não outorga o título definitivo.
Formalização da transferência de imóvel já quitado quando o vendedor não comparece para assinar a escritura definitiva.
O que é
Entendendo o procedimento
A adjudicação compulsória é o instrumento pelo qual o adquirente que cumpriu integralmente as obrigações do contrato obtém o título de propriedade sem depender da assinatura voluntária do vendedor. Tradicionalmente era discutida em juízo; hoje existe também a via registral, processada perante o registro de imóveis da situação do bem.
Na via extrajudicial, o pedido é instruído por advogado e submetido ao oficial do registro de imóveis, que examina o contrato, a prova de quitação, a cadeia dominial e a regularidade fiscal antes de decidir sobre o registro. Não há sentença: há qualificação registral, ou seja, uma análise técnica de legalidade feita pelo registrador.
O procedimento pressupõe que o direito à escritura seja demonstrável por documentos. Quando há controvérsia real sobre o pagamento, sobre os limites do imóvel ou sobre quem é o legítimo titular, a discussão tende a migrar para o Judiciário.
Quando se aplica
Situações em que este caminho costuma ser avaliado
- Compromisso de compra e venda quitado e vendedor que não comparece para outorgar a escritura definitiva
- Vendedor falecido, dissolvido ou em local incerto, com contrato e quitação comprovados
- Cessões sucessivas de direitos sobre o mesmo imóvel, com cadeia documental completa
- Unidades adquiridas de incorporadora ou loteadora que deixou de formalizar as transmissões
- Necessidade de regularizar a titularidade para financiar, vender ou inventariar o bem
Cada procedimento depende dos documentos disponíveis e da concordância dos envolvidos. É possível descrever a situação para verificar quais vias são viáveis.
Requisitos e documentos
O que normalmente é necessário
- Instrumento de compromisso de compra e venda, cessão ou promessa, com assinaturas e reconhecimento conforme exigido
- Prova de quitação integral do preço: recibos, comprovantes bancários ou declaração do vendedor
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel e certidões da cadeia dominial
- Documentos pessoais e estado civil das partes envolvidas em cada elo da negociação
- Certidões fiscais e comprovação do recolhimento do imposto de transmissão exigido pelo município
- Requerimento subscrito por advogado, com ata notarial quando o registrador entender necessária
A relação acima é indicativa. Exigências, formalidades e documentos complementares variam conforme o cartório, o registro, o órgão competente e a norma local aplicável, e precisam de conferência atualizada no caso concreto.
Passo a passo geral
Como o trabalho costuma se organizar
- Etapa 1
Levantamento documental
Reunir contrato, comprovantes de pagamento, matrícula e certidões, identificando falhas na cadeia de transmissões antes de protocolar qualquer pedido.
- Etapa 2
Preparação do requerimento
Elaboração do pedido pelo advogado, com narrativa dos fatos, indicação da base documental e dos elementos que demonstram a quitação.
- Etapa 3
Protocolo e qualificação registral
Apresentação ao registro de imóveis competente, que examina o pedido e pode formular exigências a serem cumpridas.
- Etapa 4
Notificação do titular tabular
O procedimento prevê a ciência do proprietário constante da matrícula, na forma admitida pelas normas registrais aplicáveis.
- Etapa 5
Registro ou encaminhamento alternativo
Atendidas as exigências e não havendo oposição que impeça a qualificação positiva, procede-se ao registro; caso contrário, avalia-se a via judicial.
Impedimentos e limites
Situações que costumam exigir o Judiciário
- Discussão efetiva sobre o pagamento, o valor devido ou a validade do contrato
- Impugnação fundamentada do titular registral que não possa ser superada em sede administrativa
- Imóvel sem matrícula individualizada, com sobreposição de áreas ou descrição incompatível
- Existência de indisponibilidade, penhora, inventário litigioso ou disputa possessória sobre o bem
Participantes e papéis
Quem participa e o que cada um faz
Adquirente
Quem cumpriu o contrato e busca o título definitivo em seu nome.
Advogado
Subscreve o requerimento, organiza a prova documental e responde às exigências registrais.
Registro de imóveis
Qualifica o pedido, notifica o titular tabular e decide sobre o registro conforme as normas aplicáveis.
Tabelião
Pode lavrar ata notarial e reconhecer firmas quando esses atos forem necessários à instrução.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre adjudicação compulsória extrajudicial
Procedimentos relacionados
Outros caminhos que costumam se conectar a este
Registro de imóveis
Condução dos atos registrais do imóvel: registro de aquisição, averbações, ônus, cancelamentos e resposta a exigências.
Regularização e saneamento do registro de imóveis
Saneamento de matrículas com pendências: construções não averbadas, cadeia incompleta e restrições que travam a negociação.
Retificação de registros
Correção de dados incorretos ou desatualizados em matrículas e assentos, com prova documental e qualificação registral.
Escrituras públicas
Formalização de negócios por escritura pública: compra e venda, doação, permuta, procurações, pactos e declarações.
Verificar a viabilidade no caso concreto
Envie um resumo da situação e a relação de documentos já reunidos para uma leitura preliminar das alternativas aplicáveis.
Conteúdo informativo. A escolha da via adequada depende da análise dos fatos, documentos e normas aplicáveis. Não há promessa de resultado.
Dr. José Ricardo Adam — OAB/SP 400.322